Что такое дар капитала? Один из способов купить родительский дом

Одним из самых больших препятствий для приобретения жилья является первоначальный взнос.

Большинство людей могут позволить себе ежемесячный платеж по ипотеке, особенно с такими низкими процентными ставками, потому что зачастую он не слишком отличается от арендной платы.

Но придумать 20% от покупной цены — это совсем другая история. Черт возьми, у большинства американцев нет резервов даже на пару месяцев на банковских счетах.

И хотя существует несколько вариантов ипотечного кредита с нулевым первоначальным взносом, таких как кредиты USDA и кредиты VA, а также ипотечные программы с низким первоначальным взносом, такие как кредиты FHA и Fannie Mae HomeReady, вы платите больше, когда вносите меньший первоначальный взнос.

Проще говоря, чем больше риска вы представляете кредитору, тем больше вы платите, будь то через ипотечное страхование или более высокую ипотечную ставку.

Чтобы облегчить эту проблему, вы можете изучить «дар акций», что, как следует из названия, представляет собой вклад продавца в капитал покупателя, который может быть использован для первоначального взноса при покупке дома.

Как работает дар акций

• Родственник соглашается продать свой дом по цене ниже рыночной.
• Разница между оценочной стоимостью и суммой кредита составляет подарок
• Может использоваться для первоначального взноса и закрытия расходов
• Позволяет покупателю избежать PMI и получить более дешевую ипотеку за счет более низкой процентной ставки.

Короче говоря, это «подарок», предоставляемый продавцом недвижимости покупателю недвижимости, который работает как кредит, который можно использовать для оплаты первоначального взноса и закрытия сделки.

Вместо того, чтобы продавать недвижимость по рыночной цене, продавец соглашается на более низкую цену продажи с разницей между оценочной стоимостью и подаренной долей.

Это позволяет нашему гипотетическому покупателю дома мгновенно приобрести акции и оформить ипотечный кредит на оставшуюся часть, которая может составлять всего 80% от покупной цены.

Таким образом, они могут избежать дорогостоящего ипотечного страхования и получить более низкую ставку по ипотеке благодаря более низкому соотношению кредита к стоимости (LTV).

Пример дарения капитала

• Дом оценивается в 400 000 долларов США за проверенную оценку
• Родители согласились подарить своему ребенку 80 000 долларов в виде акций
• Ребенок берет ипотечный кредит на 320 000 долларов
• Мгновенно имеет 20% собственного капитала

Давайте представим, что у ваших родителей есть дом, из которого они готовы переехать в связи с выходом на пенсию и желанием уменьшить размер жилья.

Они всегда хотели подарить его своему ребенку, но это вне их ценового диапазона, по крайней мере, с точки зрения первоначального взноса.

Вместо того, чтобы просто передать ключи, они могут подарить своему ребенку капитал, продав его по цене ниже рыночной.

Оценка показывает, что сегодня дом стоит 400 000 долларов, но родители готовы предоставить своей дочери 80 000 долларов в качестве подаренного капитала.

По сути, дом продается за 320 000 долларов, а это означает, что родители уйдут с меньшими доходами после получения кредита.

Однако, поскольку недвижимость оценивается в 400 000 долларов, их дочь может взять ипотечный кредит на 320 000 долларов и мгновенно получить 20% акций.

В результате ипотека будет оцениваться в 80% LTV, что достаточно низко, чтобы избежать ипотечного страхования и получить более конкурентоспособную ставку по ипотеке.

Это беспроигрышный вариант для всех вовлеченных сторон и устраняет надоедливое препятствие для первоначального взноса, которое часто блокирует американскую мечту.

Правила и требования дарения капитала

• Вы должны предоставить подарочное письмо, в котором указано, что это подарок
• Отношения между покупателем и продавцом должны быть раскрыты
• Требования к минимальному взносу заемщика применяются к дарению акций
• Помимо первоначального взноса, вы должны претендовать на ипотеку

Теперь есть некоторые правила, которым нужно следовать, чтобы использовать дар капитала.

Прежде всего, вам понадобится подписанное подарочное письмо, в котором указано, что это действительно подарок.

Подобно подарочным фондам, это не может быть ссуда, замаскированная под подарок. Он не должен и не должен возвращаться дарителю.

Почему? Потому что это подарок! Поэтому убедитесь, что вы и донор ясно понимаете эту часть.

Далее, отношения между донором и получателем также должны быть раскрыты и включены в кредитный файл.

Это должен быть родственник, определяемый как супруг, ребенок, иждивенец или любое другое лицо, связанное кровью, браком, усыновлением или законной опекой. Может также включать жениха, невесты или домашнего партнера.

Подарочная доля может быть использована для основного или второго дома, но не допускаются инвестиционные объекты.

Если LTV превышает 80% и это основное место жительства или второй дом из 2-4 квартир, минимальный вклад заемщика в размере 5% должен быть сделан из собственных средств.

Другими словами, это еще одна веская причина поддерживать LTV на уровне 80% или ниже, что должно быть осуществимо при дарении капитала.

Вы также должны иметь право на получение ипотечного кредита, чтобы все это работало.

Наконец, дар капитала должен быть переведен непосредственно со счета дарителя на счет заемщика или расчетному/заключительному агенту, а также должен быть отражен в отчете о закрытии/расчете.

Не забудьте также рассмотреть налоговые последствия подарка — при необходимости даритель должен поговорить с консультантом. И получатель должен быть осторожным, чтобы не продать слишком быстро, чтобы избежать дорогостоящего прироста капитала.